Cambios aprobados para construir en la ciudad y la reacción del sector inmobiliario
28 de Septiembre 2024. Por María Josefina Lanzi, artículo original publicado aquí.
La Legislatura de la Ciudad dio una primera sanción a la reforma del actual Código Urbanístico (CUR), que había sido enviado el 30 de julio por la administración de Jorge Macri. En el último mes y medio, los legisladores debatieron el texto original e introdujeron varios cambios que se trataron en la sesión del jueves.La reforma del código se encuadra en las normas denominadas de “doble lectura”, es decir que se trata una vez, luego tiene un lugar una audiencia pública, a la que cualquier ciudadano puede asistir y opinar sobre lo que se aprobó. Por último, se da una segunda votación, donde los artículos pueden ser eliminados o modificados, y lo que se define allí se convierte en ley.
A continuación, se detallan punto por punto los principales temas que se trataron, junto con la opinión de especialistas en el tema:
1) Cambios en las alturas y profundidad de construcción
Se reorganizaron las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB), es decir, las categorías de planeación urbana que promueven el desarrollo sostenible en áreas de baja altura (se trata de edificaciones hasta 14,60 metros). Anteriormente, existían las categorías USAB 1 y USAB 2, a las que se le hicieron modificaciones: se generó un reacomodamiento de las zonas de la Ciudad que pertenecen estas categorías y se les recortó la profundidad y la altura (USAB 1 será hasta 12 metros y USAB 2 hasta 14,60 metros). Además, se introdujo la categoría USAB 0, que englobará a los barrios que tienen una identidad barrial muy marcada y donde la capacidad constructiva se restringirá más (hasta nueve metros). Los especialistas ejemplifican nombrando el corazón de Devoto, como una zona que pertenecerá a esta categoría.
“A través de estas medidas, se busca dar respuesta a las agrupaciones vecinales que quieren conservar la identidad de los barrios. Para ellos, generaron cambios que disminuyen el área de edificabilidad en los USAB, limitando la capacidad de lo que se puede construir”, explica Jonathan Balbis, de Spazios, desarrolladora con 150.000 m² en ejecución que construye emprendimientos en la zona oeste del Gran Buenos Aires y en algunos barrios de CABA. “No me parece la mejor noticia, porque restringe nuestra actividad, pero buscaremos otros lugares para construir”, opina Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). Por su parte, Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana, comparte: “Actualmente la USAB 2 tenía planta baja y tres niveles, más un cuarto que estaba retirado, que desde la calle no se veía. Ahora, el proyecto propone que todos los niveles sean sobre el frente de la calle, lo que genera una mayor disrupción entre las edificaciones linderas y las nuevas construcciones”, comparte Santiago de Alianza Urbana.
2) Centros libres de manzanas
Otro de los cambios introducidos en el código hablan de recuperar los centros libres de manzanas en las zonas USAB, que son los espacios de suelo verde absorbente que habían sido modificados en el Código vigente desde 2018, pasando de un cuarto a un tercio. En palabras de Damián Tabakman: “Si tomás una manzana de 100 metros de largo, podías darle una profundidad de 33 metros –un tercio-, pero ahora se propone bajar eso a 25 metros, con lo cual se puede construir menos profundo”. Es decir, se busca agrandar el pulmón de la manzana, achicando la superficie que se puede construir ahí. “La ciudad no tiene prácticamente baldíos, ya que las edificaciones presentes hoy en CABA ocupan el centro de manzana, por lo tanto, para generar los pulmones de manzana, hay que reemplazar lo que ya está construido, pero si se recorta la edificabilidad (la profundidad y altura de las edificaciones), se vuelve inviable la construcción y la generación de ese pulmón de manzana, porque nadie querrá demoler para construir poco”, opina Santiago de Alianza Urbana. Por su parte, Balbis considera que “sería interesante conocer cómo se tratarán los muros medianeros expuestos que se generan con la diferencia de edificabilidad propuesta”.
3) Una nueva herramienta: capacidad constructiva adicional
Entre otras de las modificaciones, se incorporó una nueva herramienta conocida como “capacidad constructiva adicional”: se trata de una medida que configuraba originalmente dos polígonos en el sur (Villa Lugano y La Boca) donde, a cada metro que se construía ahí, se permitía sumar más superficie y altura en proyectos en determinadas avenidas en el norte de la ciudad, superando lo permitido por la norma. En lo tratado ayer, se definió que la Legislatura decidirá qué barrios del sur se incluirán y también a qué avenidas del norte se podrá destinar mayor superficie constructiva. Además, limita la altura extra que se permitirá tener a estos emprendimientos.
“Intenta revitalizar la zona sur de la ciudad, que muchas veces fue olvidada, generando un beneficio a ese lugar y al desarrollador, para construir en otras zonas donde pueda ser más factible su negocio”, comparte Balbis, y agrega: “Miramos con buenos ojos toda medida que impulse los emprendimientos o genere nuevas inversiones. Creemos que el sur de CABA es un área que puede tener una buena explotación, pero como no ofrece la rentabilidad esperada a los desarrolladores o inversores, terminan migrando a otras zonas donde pueden encontrar ese retorno económico”. De todas formas, aclara que piensa que falta una clarificación con respecto a cómo se va a estructurar la propuesta. Tabakman comparte con Balbis su mirada, alienta el incentivo, aunque falta que se concreten algunas definiciones, como las zonas donde se podrá transferir esa edificabilidad. “La idea es muy buena, pero muy dependiente de la instrumentación”, agrega el presidente de la CEDU.“Considero que la oferta no determina la demanda en el mercado inmobiliario. Fomentar edificaciones en un lugar donde no hay densidad de población y donde la oferta de unidades es mayor a la del norte, no va a generar desarrollo”, comparte Santiago.
4) Áreas de desarrollo prioritario
La redacción aprobada en la Legislatura denominó como “áreas de desarrollo prioritario” a un sector del barrio de Constitución y al polo industrial de la avenida Avellaneda, en Flores, para estimular ambas zonas, que registran algún grado de deterioro urbano. También se estableció la preservación como espacio verde de cuatro lotes localizados en el parque ferroviario de Colegiales.“ Creo que es buena la identificación de zonas que merecen un especial tratamiento, pero no está muy preciso el cómo se hará”, comparte Tabakman. “Hasta ahora es solo una denominación que no incorpora herramientas tangibles, más que ser emisoras de metros para la construcción”, opina Levrio, refiriéndose a las áreas de desarrollo prioritario. Con respecto al cambio impulsado en Colegiales, manifiesta que desde Alianza Urbana apoyan la moción. Por su parte, Balbis expresa que están a favor de catalogar a Constitución y al poco industrial de la avenida Avellaneda de esa forma, ya que “son dos puntos neurálgicos que se ubican en la centralidad de la ciudad y trabajar para poner en valor esas zonas será muy beneficioso y llevará a mejorar la trasitabilidad de los usuarios. Con respecto a los cuatro lotes preservados de Colegiales, expresa que “me parece bueno mantener los espacios verdes, es fundamental como valor para nuevos desarrollos y también para los habitantes, que tengan acceso a esos espacios de calidad en medio de la ciudad”.
Lo que no se aprobó y lo que falta
Por último, se dejó sin efecto la propuesta de poder construir edificios sin balcones en zonas residenciales y se quitó la posibilidad de avanzar en los englobamientos de parcelas por encima de los 2500 metros cuadrados. No se incluyó el artículo que buscaba restablecer la obligación de que los edificios de más de 25 unidades tengan una vivienda destinada a los encargados de la portería, lo que generó mucha polémica al inicio de la sesión y un acalorado cruce en la red social X entre Mauricio Macri y Patricia Bullrich. Quedaron pendientes para el debate en segunda lectura temas como que las plazas de la ciudad obtengan la denominación de “urbanización parque” a fin de garantizar la conservación del suelo absorbente; la incorporación de las propuestas urbanas elaboradas por los grupos de vecinos en defensa de la identidad barrial y que sean añadidos los barrios populares dentro de la normativa urbana.
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