Artículo Original - 27 de Mayo 2024 - Observatorio del Derecho de la Ciudad

La justicia ratificó sentencia judicial que ordenaba al GCBA a finalizar la evaluación patrimonial de todos los inmuebles anteriores a 1941 y a garantizar su protección para que no sean demolidos.

La Cámara ratificó la sentencia judicial que ordenó al GCBA finalizar la evaluación patrimonial de todos los inmuebles anteriores a 1941 y garantizar su protección para que no sean demolidos en caso de que la evaluación resulte positiva. 

La sentencia de la Cámara de Apelaciones en lo CATyRC – Sala I – en el Expte. 43501/2011-0, fue dictada el 24 de mayo de 2024 y rechazó la apelación del GCBA. Esta sentencia ratifica que no deben demolerse los edificios anteriores a 1941 cuya evaluación particular patrimonial no haya sido desestimada. 

La presentación judicial fue realizada por el Observatorio del Derecho a la Ciudad, La Asociación Civil Basta de Demoler, la Fundación Ciudad y SOS Caballito, con el patrocinio del abogado Jonatan Baldiviezo y la Dra. María Carmen Usandivaras. 

Un avance en la defensa del patrimonio arquitectónico de la Ciudad.

En la sentencia, la Cámara ratificó la orden al GCBA de:

1. Completar el catálogo definitivo con el relevamiento de la totalidad de los inmuebles de propiedad pública o privada emplazados dentro del territorio de la ciudad, cuyos planos hayan sido registrados antes del 31 de diciembre de 1941 o, en su defecto, cuyo año de construcción asentado en la documentación catastral sea anterior a esa fecha.

2. Culminar, a través del Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales, la evaluación del valor patrimonial de tales inmuebles.

3. Implementar la protección adecuada y oportuna de aquellos inmuebles que presenten valor patrimonial de acuerdo al resultado de su evaluación.

4. Abstenerse de autorizar demoliciones, reformas, ampliaciones y/o nuevas construcciones (incluyendo el registro de planos) con respecto a la totalidad de los inmuebles de propiedad pública o privada que se encuentren emplazados dentro del territorio de la ciudad, cuyos planos hayan sido registrados antes del día 31 de diciembre de 1941 o, en su defecto, cuyo año de construcción asentado en la documentación catastral sea anterior a esa fecha, con excepción de aquellos casos en que el Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales resuelva (o haya resuelto) de manera expresa e individualizada que el inmueble no reviste valor patrimonial. Ello, hasta el total cumplimiento de la condena resultante de los puntos 1, 2 y 3 precedentes.

5. Una vez completado el catálogo definitivo el gobierno dará cuenta documentada de ello en estos autos, a fin de que este estrado pueda dar por satisfecho el objeto de la condena. A tal efecto, una vez firme este pronunciamiento informará la nómina de los inmuebles ya evaluados y aquellos que resta evaluar. Y cuando la evaluación haya sido completada proporcionará el detalle de: a) inmuebles evaluados a partir del dictado de esta sentencia; b) inmuebles a cuyo respecto haya sido propuesta la catalogación; y c) inmuebles catalogados definitivamente.

El abog. Jonatan Baldiviezo, fundador del Observatorio del Derecho a la Ciudad, expresó que:

 "El GCBA posterga finalizar la evaluación de todos los inmuebles anteriores a 1941 porque prefiere ir realizando evaluaciones a medida que se van solicitando los permisos de demolición y con procedimientos pocos transparentes sujeta los análisis a los intereses inmobiliarios. La desestimación del valor patrimonial de un inmueble no se realiza a través de un acto administrativo y, por lo tanto, no se publica en el Boletín Oficial. La ciudadanía se entera cuando la demolición se encuentra en marcha y ya es casi imposible cuestionar administrativamente o en la justicia la valoración negativa realizada por el GCBA.

Por otra parte, no existe un procedimiento democrático amplio para que la ciudadanía sea parte de la valoración patrimonial de un inmueble. Este análisis queda en mano de unas pocas personas designadas por el Poder Ejecutivo, que sabemos responde al poder inmobiliario-financiero. La sentencia judicial reconoce la necesidad de proteger el patrimonio de la ciudad y que este no quede sujeto en un limbo indefinidamente, sino que se transforme en una política de estado prioritaria y con apertura democrática."

FUNDAMENTOS

Sobre este punto, debe destacarse —en concordancia con el dictamen fiscal— que el demandado no sostuvo (menos aún, demostró) que la catalogación de los inmuebles cuyos planos se hubieran registrado antes del 31 de diciembre de 1941 y aquellos cuya construcción fuera anterior a esa fecha (conforme lo asentado en la documentación catastral) estuviera concluida o que no correspondiera su realización.Más todavía, al respecto, se advierte que el apelante incurrió en contradicción pues manifestó en su memorial que lo ordenado en el resolutorio impugnado (esto es, completar el catálogo definitivo con el relevamiento de los inmuebles que cumplieran con las características indicadas; culminar con la evaluación del valor patrimonial que les correspondiera; e implementar la protección adecuada y oportuna de esos bienes) era “[…] una tarea debidamente cumplida”, al tiempo que afirmó que “[…] el órgano encargado de llevar adelante la catalogación edilicia pretendida en la demanda contin[uaba] aún hoy con dicha actividad, […] por mandato expreso del Código Urbanístico vigente, tal como lo dispone el 9.1.2.1 y 10.3.3. y concordantes del referido cuerpo legal” (énfasis añadido). En similar sentido, aseveró que “[…] viene catalogando y protegiendo a todos los inmuebles con protección patrimonial, particularmente aquellos cuya construcción es anterior a 1941 que ha[ían] sido objeto de este proceso” (el subrayado no está en el original). Las expresiones resaltadas evidencian que todavía el accionado no completó dicha manda.Además, no puede dejar de observarse que si bien la tarea abarca un conjunto de más de ciento cuarenta mil (140.000) propiedades (según el convenio suscripto por el demandado con la FADU y los datos volcados en los considerandos de la Resolución N° 19/2014), lo cierto es que —en modo alguno— el GCBA explicó los motivos por los cuales, después de tantos años, continuaban incumplidos los lineamientos del Plan Urbano Ambiental (Ley N° 2930, vigente desde el 8 de enero de 2009) —en particular su artículo 11—, siendo que dicho ordenamiento es reglamentario del artículo 29 de la CCABA y fue sancionado en cumplimiento del mandato constitucional establecido en el artículo 81, inciso 4.Tampoco, explicitó las causales por las cuales durante el período de vigencia de la Ley N° 2548 (sancionada en diciembre de 2007 y que, por imperio de sus modificadoras posteriores —Leyes N° 2968, 3056 y 3680—, extendió su temporalidad hasta el 31 de diciembre de 2011), la misión allí prevista no fue satisfecha.Vale destacar que, de las constancias de autos (que no fueron refutadas por el recurrente) se desprende que, de acuerdo con las acciones ejecutadas por la FADU, el accionado dictó las Resoluciones N° 439/2013; 491/2013; 510/2013 y 19/2014; a través de las cuales se dispuso la inclusión preventiva de cinco mil doscientos ochenta y cuatro (5284) inmuebles al Catálogo de Inmuebles Patrimoniales de la Ciudad; información que fue confirmada por la prueba aportada por el Gobierno y que, al 31 de diciembre de 2022, conforme el Anexo I del Código Urbanístico, no superarían las cinco mil ochocientas (5800) propiedades (v. https://buenosaires.gob.ar/sites/default/files/2023-03/2022.12.31_ANEXO%20I_Listado%20de%20Inmuebles%20Catalogados.pdf).

Sobre el particular, se advierte —por un lado— que los plazos establecidos normativamente para llevar a cabo la catalogación de los inmuebles abarcados en este caso (procedimiento que forma parte del sistema de salvaguardia legalmente previsto frente a solicitudes de demolición y/o intervención de fachadas y/o en espacios de uso común de estos) se vencieron. Por el otro, se observa que el apelante (después de transcurridos más de dieciséis —16— años desde que dicha competencia le fue asignada) no había acabado el relevamiento. En consecuencia, se encuentra acreditado en autos que el mandato protectorio previsto para las propiedades objeto de esta causa no fue satisfecho cabalmente por el obligado. Y, sobre estas bases, es dable afirmar que el Gobierno incurrió en una omisión ilegítima en el cumplimiento de sus funciones de resguardo respecto de tales bienes.(…) En otros términos, las actuales normas del CU no evitan que el accionado incurra en una omisión ilegítima respecto del mandato protectorio que las reglas jurídicas le han asignado respecto de los inmuebles objeto de autos a los cuales el Legislador dio resguardo a través de la Ley N° 2548 (y sus modificadoras posteriores); el PUA; el ex Código de Planeamiento Urbano y el actual CU; sin que hasta el momento esa salvaguarda hubiera sido concretada por el recurrente, con relación a todos los bienes involucrados.

No es razonable suponer que el simple vencimiento del tiempo previsto en la Ley N° 2548 y sus modificatorias posteriores (Leyes N° 2968, 3056, 3680) o la sencilla invocación de continuar desarrollando la competencia normativamente impuesta (sin justificar debidamente los motivos de la demora en su completo cumplimiento) dispensen el deber de preservación oportuna del patrimonio histórico, arquitectónico y cultural de la Ciudad para lo cual se implementó la catalogación de los inmuebles públicos o privados cuyos planos hubieran sido registrados antes del 31 de diciembre de 1941 o, en su defecto, su año de construcción (conforme la documentación catastral) fuera anterior a esa fecha.No es legítimo que quien demora y dilata el cumplimiento de un mandato constitucional y legal (en el caso, la catalogación referida) utilice su propia impericia para fundar su crítica respecto del fallo que le resultó adverso.

El mero hecho de la tardanza (imputable al demandado) en la realización de la catalogación no constituye un argumento idóneo para demostrar una pérdida de interés del Estado sobre la tempestiva concreción de la protección de los derechos colectivos involucrados en autos; y tampoco habilita (a partir de la ponderación de las distintas normas jurídicas que rigieron y rigen la materia) a dejar librado al exclusivo arbitrio de la autoridad competente el tiempo de su cumplimiento. 

Dicho en otras palabras, no es válido considerar que sobre los bienes objeto de autos pudiera demorarse indefinidamente su catalogación por el simple hecho de no existir una norma que fije un plazo determinado para su confección; máxime cuando el cuidado de los bienes de valor histórico, arquitectónico, simbólico y/o ambiental constituye una exigencia constitucional y continúa siendo instada por las normas vigentes (CU y PUA), a pesar de haber perdido actualidad el plazo previsto en la Ley N° 2548 y sus posteriores modificatorias. Entonces, siendo que la pretensión de la parte actora persigue la salvaguardia de los inmuebles aludidos previamente, ante la amenaza cierta y concreta de que pudieran verse violentados, debido a la pérdida de actualidad del resguardo con el que contaban a la luz de lo establecido en las Leyes N° 2548, 2968, 3056 y 3680; y teniendo en cuenta que la obligación de proteger se encuentra prevista desde antes del inicio de este proceso (sucedido en el año 2011) sin que el accionado hubiera dado pleno cumplimiento —en todos estos años— a sus deberes de catalogar y preservar esos bienes (conforme los cánones establecidos en diferentes ordenamientos jurídicos que se fueron sancionando sobre la materia), es adecuado reafirmar que el demandado incurrió en una omisión ilegítima que merece ser subsanada.No puede perderse de vista que el bien protegido (patrimonio cultural) forma parte del derecho al ambiente y que ambos, debido a su carácter colectivo, revisten trascendencia social. 

Su resguardo (enmarcado en los principios protectorios que rigen aquella materia) impone la adopción de medidas tendientes a desarticular cualquier amenaza cierta y concreta que pudiera pesar sobre ellos, como es la pérdida de vigencia del régimen de defensa, control y cuidado establecido por la Ley N° 2548, máxime cuando no se verifica la existencia de otro sistema alternativo e igualmente eficaz de protección, toda vez que las normas actuales no estipulan un tiempo razonable para concretar su oportuno blindaje.En este sentido, se coincide con el dictamen fiscal en cuanto advierte que “[…] el vencimiento del plazo de vigencia del conjunto de leyes por conducto de las cuales se dispuso la catalogación del universo de inmuebles concernido y a la vez se estableció un sistema de protección frente a las solicitudes de demolición y/o intervención en fachadas y/o en espacios de uso común de estos sin que dicha tarea hubiera concluido, tal como fuera constatado, implica la configuración de un riesgo cierto y concreto de que el acervo histórico, arquitectónico y cultural de la ciudad, que ostenta protección constitucional, pudiera verse vulnerado”. 

Vale reiterar que los bienes involucrados ascienden a más de ciento cuarenta mil (140.000) y que, aun cuando se reconoce la envergadura de la tarea, el demandado no ha justificado —de ningún modo— el grado de avance de esa actividad lo largo de estos años. Nótese que, conforme el Anexo I del CU —Listado de Inmuebles Catalogados— al 31 de diciembre de 2022, se hallaban incluidos aproximadamente cinco mil ochocientas (5800) propiedades. 

Los guarismos indicados, transcurridos tantos años, evidencian la razonabilidad de la pretensión preservativa reclamada por los actores. Esa cifra y el silencio del Gobierno acerca de la existencia de un catálogo completo de bienes sujetos a protección patrimonial constituyen la prueba suficiente que reclama el apelante y que permite tener por configurada la omisión del accionado en el cumplimiento de sus deberes constitucionales respecto del resguardo del patrimonio histórico, arquitectónico y cultural local.